近日，“女子买新房挖出尸骨腿都软了”话题登上热搜，引发关注。

2024年，河南省长垣市孙女士购买了“长城德邻城”三期一楼的带院住宅。同年12月，她在装修期间对院子进行挖掘时，意外发现一根疑似人体大腿骨，随即报警。警方到场后带走骨骼进行检测。随后，孙女士又在同一区域挖出多根肋骨及尾骨，再次报警。

事后，孙女士多次联系物业及开发商协商解决方案，但开发商以“房屋已交付”为由拒绝退房、换房。物业称，孙女士院子的土地仅有使用权，并无产权，且回填土来自外部采购，“不一定会对所有土进行筛选”。房子质量没问题，不退不换，物业无责任进行赔偿，最多只能出于人文关怀进行一定补偿。

当地住建部门曾组织孙女士与开发商、物业进行协调，但均未达成一致。

6月30日，辖区派出所工作人员表示，案件已移交刑警队处理，尚不确定是否为刑事案件，挖出的人体骨头已有20年，经过鉴定初步判断为男性骨头。目前，多方仍在进行协调处理。

（图片来源：潇湘晨报）

律师说法：

开发商责任

根据《民法典》第596条规定，买卖合同的核心要素包含标的物质量。在购房合同中，此质量标准既涵盖物理层面的建筑安全，亦延伸至影响居住目的实现的观念性瑕疵——即足以导致人们对居住环境产生重大不适的隐性缺陷。

本案中，孙女士所购院落地下埋藏遗骸，虽不直接危害建筑结构，却从根本上颠覆了居住空间的心理安全预期，构成《民法典》第582条中规定的“履行不符合约定”，即构成违约。孙女士可以要求开发商承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

同时，《城市房地产开发经营管理条例》第12条要求，土地出让前需明确开发项目的具体要求，隐含着对土地历史用途、地质条件的审查义务。若开发商未对回填土来源进行必要筛查，或明知地块曾存在特殊历史背景却未披露，其行为可能同时违反两项法律规范：一是违反合同约定的质量条款，二是构成《民法典》第148条规定的欺诈。后者的认定关键在于，开发商是否“明知或应知”遗骸存在而故意隐瞒。

本案中，孙女士若能通过规划文件、施工日志等证据链，证明开发商对瑕疵的存在具有主观过错（如地块曾为墓地、施工中发现异常未上报），则可以根据《消费者权益保护法》第55条规定，向开发商主张退一赔三，即撤销合同并要求已付房款三倍惩罚性赔偿。

物业责任

《物业管理条例》第35条规定，物业服务企业需按约定提供服务，因管理不善导致业主人身财产损害的，应承担法律责任。

本案中，物业以“土地仅有使用权”“回填土外购未筛选”抗辩，实则混淆了管理义务与产权归属的法律关系。即便院落土地所有权属归属于国家，物业对业主专有使用区域的土壤安全性仍负有合理注意义务。未履行基本的土方筛选程序，放任可能包含遗骸的回填土用于施工，显然构成管理过失。孙女士因遗骸事件遭受严重心理创伤，可依据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条主张赔偿，法院通常会支持业主的精神损害赔偿请求。

业主维权路径

孙女士可以向住建部门举报开发商未履行土地调查义务，借助行政监管压力促使责任方重视；若协商无果，可提起合同解除之诉，必要时合并主张开发商与物业的连带赔偿责任。

律师提醒

本案折射出高速城市化进程中的一个隐性命题：当钢筋水泥的丛林拔地而起时，如何确保土地之下不再埋藏惊扰生活的“秘密”？

开发商应对开发地块的历史用途、地质条件等情况严格审查，对回填土来源进行必要筛查，并对地块曾存在的特殊历史背景予以披露，明确告知消费者。物业对小区公共区域及业主专有部分的相关配套设施，也应承担管理维护义务。

对于业主的居住权，法律既要捍卫物理空间的坚固，亦应守护精神空间的安宁。

江苏新闻广播《高爽说法》节目特邀嘉宾：江苏钟山明镜（扬州）律师事务所 李伟律师

来源：荔枝网